9月14日，备受关注的上海第五批次土地出让收官。本次出让两宗地块，均位于静安区，总出让面积5.01万平方米，规划建面14.28万平方米，最终，两宗地块一宗溢价成交、一宗底价成交，总成交金额120.25亿元。
此次也是上海取消商品住宅用地出让溢价率上限、对市场热度较高的地块实行“双高双竞”举措后的第一次土拍。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“此次土地交易也为后续高品质住宅的用地规则进一步优化创造了条件。总体上有助于更合理制定土拍规则，积极推进高品质住宅的建设。”
一宗地溢价率超31%，另一宗底价成交
此次出让的两宗地块均位于静安区核心位置，但是两宗地的竞拍结果却是“冰火两重天”。
此次备受市场关注的静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块，被摆上拍卖台，吸引了中海、招商蛇口与南通瑞城联合体、越秀与象屿联合体、保利发展与上海建工联合体这4名竞买人报名参拍，最终经历了163轮竞价后，由招商蛇口与南通瑞城联合体以总价56.6亿元竞得，成交楼面价约11.41万元/平方米，溢价率31.2%。
出让资料显示，该地块东至规划道路，南至上海市公安局、鸿力鸿鹄公寓，西至规划绿地、万春街63弄小区，北至康定路。此次出让方式为挂牌，出让面积18501.78平方米，土地用途为普通商品房，出让年限70年；起始价为43.14亿元，起始楼面价87000元/平方米。
而另外一宗商住混合地块则出人意料地爆冷。该地块为静安区灵石社区N070402单元094a-14地块，用地面积31603平方米，容积率2.95，规划建面约9.32万平方米，起始价约63.66亿元，起始楼面价约68280元/平方米。最终由中建玖合底价竞得，成交总价63.66亿元，成交楼面价68280元/平方米。
严跃进分析称：“此次出让的两宗地块中，曹家渡地块竞争相对激烈，和此类地块总价可控、后续房源消化速度较快等有关。而灵石社区地块为底价成交，和总价较高、地块需自持办公物业等有关。”
对于静安区灵石社区地块的遇冷，上海中原地产资深分析师卢文曦表示：“该地块有自持的商业部分，就当前市场环境来说，商业自持是需要资金和运营实力的，包括区域周边目前已经有商业部分的项目，所以未来租赁可能有一定压力，所以拿地企业也会考虑这方面因素。”
业内：“新规”下房企拿地更加理性
事实上，今天也是上海取消商品住宅用地出让溢价率上限、对市场热度较高的地块实行“双高双竞”举措后的第一次土拍。
按照新的出让规则，静安区的这两宗地块，均采取了“双高双竞”模式进行拍卖，曹家渡地块设定了40%的溢价率上限，而灵石社区地块则设定为30%。“双高双竞”具体是指 “第一轮竞高品质”将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。“第一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间；“第二轮竞高品质”，对“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买；“第二轮竞价”是通过再次竞价,以“价高者得”的方式最终确定竞得人。
而今天土拍中两宗地块均未触达限价。对此，中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示：“本轮推出的2宗地块，都是配套成熟位置较好的优质地块。静安灵石社区地块是大宁板块核心区域最后一块住宅用地，配套成熟且地块方正，但该地块有21%的办公占比，还需要实现‘功能、税收、注册’三落地，并达到一定的坪效水平，所以仅有中建玖合托底拿地。而静安曹家渡社区地块近静安寺、百乐门，是老牌豪宅地段，且地块无中小套型限制，但地块整体不方正，并有一条对外开放的公共通道横穿地块，未来开发难度或较大。”
“这两宗地块并没有触发第二轮竞高品质的阶段，也没有触发价高者得的阶段，或者说只进入到‘一高一竞’的第一轮阶段，这说明房企拿地方面虽然积极，但也理性了很多。同时也说明土地市场的竞争主体总体上保持理性的拿地策略。”严跃进表示。
新京报贝壳财经记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 卢茜
更新于：2个月前